L’affitto con riscatto sempre più scelto come alternativa al mutuo

Il mercato dei mutui in Italia, come ben sappiamo, non sta certo vivendo un buon momento, ma questa diffusa impossibilità ad accedere ai mutui sta anche generando effetti positivi: in particolare sta via via favorendo la cosiddetta formula dell’affitto con riscatto. Può essere definita una sorta di via di mezzo tra l’acquisto e l’affitto di un immobile.

L’affitto con riscatto è una particolare formula di contratto che prevede la stipulazione contestuale di due diversi accordi: un contratto di locazione, ad un canone però superiore rispetto a quello di mercato, e un contratto di opzione, il quale stabilisce che l’inquilino, al termine ultimo della scadenza (solitamente dopo 3 anni) e a un prezzo già stabilito, sarà in grado di acquistare la casa. Il canone di locazione, come è facilmente intuibile, è soggetto a maggiorazione in modo che l’inquilino sia in grado di metter via la somma di denaro, in particolare la metà, da utilizzare nel caso in cui si decida di procedere con l’opzione di acquisto. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto sarà pari alla differenza tra il prezzo di listino già concordato e il totale delle somme accantonate.

Questa opzione può essere una valida soluzione per chi non potesse accendere un mutuo o per chi non disponesse della liquidità necessaria per l’acquisto immediato dell’immobile.. A questo vanno poi ad aggiungersi tutta una serie di vantaggi: parliamo in particolare di vantaggi fiscali, come nel caso dell’ Imu, che viene pagata dal proprietario anche per tutta la durata del contratto di affitto. Inoltre nel momento in cui l’affittuario decidesse di procedere con l’acquisto, potrà farlo ad un prezzo bloccato al momento della stipulazione del contratto.

Nell’ ultimo mese l’interesse verso questa soluzione, già attiva in altri Paesi, sta crescendo anche in Italia (soprattutto al Nord), con un incremento medio delle offerte del 13% e della domanda del 9%.

Benefici della firma digitale nei mutui

La firma digitale è stata un’innovazione importante, grazie a cui è stato possibile sviluppare l’home banking e ridimensionare i costi per i prestiti on line. Ha portato benefici anche alle banche, in quanto , possono calcolare con che possibilità un richiedente può rimborsare il credito rilasciato grazie ad una valutazione del merito creditizio.

A partire dalla Direttiva europea sulle firme elettroniche 1999/93/CE è stato rafforzato il valore probatorio della firma digitale.

Inizialmente era necessario il riconoscimento della paternità della documentazione; ma col tempo era logico attendersi una legittimazione dei nuovi strumenti digitali. Non è, quindi, più necessaria la firma autografa autenticata da un pubblico ufficiale.

Gli istituti erogatori di credito si sono subito attivati, accordandosi con i certificatori, ovvero i soggetti abilitati al rilascio degli strumenti utili. Le corsie preferenziali scelte sono state:

-software appositi per la generazione di chiavi di identificazione e l’avvio di procedure automatiche;

-fornire supporti fisici ai clienti.

Con l’autocertificazione, si attiva comunque la cosiddetta procedura automatizzata di valutazione del merito creditizio (in gergo “credit scoring”): Credit Score = con quanta probabilità il richiedente non rimborserà il prestito.

La situazione dei mutui a settembre 2012

Il mercato immobiliare è ancora traballante e non si intravede una via d’uscita entro breve, principalmente a causa dell’accesso sempre più restrittivo al credito. Si vocifera però di una mossa delle banche causata dall’andamento dei loro bilanci. Se non vogliono chiudere l’anno con un impressionante tonfo (a giugno era un -42% rispetto al 2011), dovrebbero erogare qualcosa in più a chi fa richiesta di un finanziamento per l’acquisto di una casa o un prestito per la ristrutturazione della propria abitazione.

Analizzando la situazione nel dettaglio si scopre però che gli spread delle banche non sono diminuiti (forse aspettano nuova liquidità dalla BCE). D’altra parte, gli indici di riferimento Euribor ed Eurirs sono ai minimi storici e quindi rendono l’equazione del tasso d’interessi finale bassa e quindi conveniente.

Il vero problema è poter disporre di solide garanzie che riescano a convincere le banche ad erogare il mutuo e possedere abbastanza liquidità per arrivare a coprire almeno il 20/30% del costo della casa da acquistare.

Le migliori offerte mutui e i tassi oggi, settembre 2012

Le promozioni principali di prodotti delle banche partite a settembre, dopo la pausa estiva, sono essenzialmente 3:

  • Intesa San Paolo: Ai giovani sotto i 34 anni, anche atipici, con la possibilità di personalizzare il mutuo e di arrivare al 100% del valore dell’immobile.
  • Offerte di mutuo di Cariparma per tutto settembre con finalità di acquisto casa o ristrutturazione e con qualsiasi tasso, variabile, fisso o misto
  • Mutuo Arancio: con l’apertura di un conto corrente Arancio si avrà la possibilità di uno sconto sullo spread di -0,30% di interessi.